在過去房地產行業(yè)高歌猛進的時期，行業(yè)的紅利催生了一批百億、千億規(guī)模房企，現(xiàn)如今，當紅利褪去，便是考驗企業(yè)真實經營能力的時刻，真正有能力、底子厚、經營健康的企業(yè)在新一輪的搶位賽中終會脫穎而出。金地集團（600383.SH）就是這樣一家注重“里子”的企業(yè)。
一、兼顧規(guī)模與效益，做低調的“優(yōu)等生”
金地集團在業(yè)內屬于一家比較“低調”的企業(yè)，在這背后反映的是其“穩(wěn)健”的經營邏輯，2016年在歷經沉浮后，金地集團積極做出調整，憑借多年來的內功修煉，踏入高增長軌道，2019年順利踏入兩千億大門，隨后保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。
不跟風“三高”模式，始終堅持規(guī)模與效益的平衡
過去十年，房地產行業(yè)“三高”模式盛行，追高冒進，大量舉債擴張是過去行業(yè)的普遍現(xiàn)象；而如今行業(yè)已全面進入縮表周期，原先在“三高”模式下更為激進的企業(yè)頻繁爆發(fā)危機，“三高”模式難以為繼。
反觀金地集團“不走尋常路”，在不依賴高杠桿、不犧牲利潤的前提下實現(xiàn)規(guī)模高速增長，2021年，金地集團的銷售業(yè)績達到2867億元，銷售額逆勢增長18.15%，2022年3月金地集團行業(yè)銷售排名由第12位上升至第9位，重回前十行列。
圖：金地集團2017-2021年銷售業(yè)績表現(xiàn)
在過去十年間金地集團凈負債率稍有提升，但常年低于70%，三道紅線始終保持在綠檔。當前政府加強行業(yè)金融監(jiān)管，為金地集團這類穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇期。
圖：近十年E50凈負債率均值與金地集團對比
（注：億翰標桿50，簡稱E50，由億翰智庫選取的50家A+H股極具代表性的標桿房企組成，以企業(yè)指標絕對值占比為權數(shù)，以加權平均法計算的指標）
在不盲目追求規(guī)?；鲩L，堅守利潤底線的原則下，金地集團的凈利潤率和毛利潤率長年保持高于行業(yè)均值；受益于投資拓展、產品研發(fā)、工程成本、運營管理等各項專業(yè)能力的逐年提高，金地集團的周轉率也有了明顯的提升，2021年的ROE仍達到了15.7%，穩(wěn)居行業(yè)前列。
健康指數(shù)高，融資優(yōu)勢顯著
如今“融資難”已經成為行業(yè)共識，部分房企因為流動性危機導致信用風險蔓延，發(fā)債融資渠道受阻；房地產企業(yè)的信用質量加速分化，唯有經營穩(wěn)定、財務健康的企業(yè)才能在融資上有額外的優(yōu)勢，因此企業(yè)融資成本的高低也成為衡量房企核心競爭力的關鍵指標之一。
過去幾年金地集團一直保持著較低的融資成本，2021年金地集團融資成本進一步下降至4.56%，體現(xiàn)了金融機構對金地集團的極大認可。
圖：2017-2021年 E50融資成本均值與金地集團對比
二、墊高投資安全墊，穩(wěn)固基本盤
過去幾年，企業(yè)拼命沖規(guī)模，在投資布局上有兩個典型現(xiàn)象：
一是投資下沉三四線，隨著貨幣化安置政策的大力推進，三四線城市市場熱度上升，引發(fā)眾多房企2017、2018年下沉布局。近兩年貨幣化安置步入尾聲，三四線城市面臨嚴重的人口流失，購買力不足等問題，銷售遇阻，大多數(shù)重倉布局的企業(yè)業(yè)績都慘遭拖累。
圖：TOP50房企一二線及三四線拿地占比
二是高價搶地，2015年-2019年間，諸多房企為了沖規(guī)模瘋狂加杠桿拿高溢價地塊，但是那段時間拿的高價地塊利潤率普遍較低，企業(yè)也因為高估市場預期而埋下不少隱患。隨著政策調控的加強和需求的萎縮，基本面較差的城市市場出現(xiàn)明顯下行，房企高價拿地項目虧損。
然而，金地集團在過往的發(fā)展中堅守布局核心一二線，堅持利潤底線，得以在當前市場環(huán)境下守住安全邊界，穩(wěn)住基本盤：
堅持布局一二線主流城市，嚴控三四線城市下沉
金地集團目前形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北核心城市為主的區(qū)域布局，堅持上海、北京、深圳等高能級城市的深耕力度，嚴格控制三四線城市的下沉。2021年金地集團新增總土地儲備約1,636萬平方米，其中一二線城市的投資占比高達65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比則明顯提升達到34%。
聚焦城市深耕成效顯著
隨著城市深耕戰(zhàn)略的持續(xù)推進，金地集團在全國十多個城市的市場排名位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，核心城市市占率的不斷提升也為企業(yè)銷售業(yè)績的增長提供了強有力的保障。
表：2021年金地集團單城市銷售額及銷售排名
投資紀律嚴苛，保持拿地利潤的高標準
當前行業(yè)的真實現(xiàn)狀是“錢比地貴”，企業(yè)融資環(huán)境尚未有明顯改善，企業(yè)投資愈發(fā)謹慎，土地市場熱度下降，企業(yè)拿地機會隨之增加，企業(yè)投資逐漸回歸利潤導向，不拿不賺錢的地逐漸成為共識。
對于金地集團而言，一直秉承謹慎的投資態(tài)度，通過投資模型對不同指標進行全方面考察，挑選投資價值更高的地塊進行投資，一段時間內，金地集團內部投資要求凈利率約10%、IRR約20%，雖不同能級城市有所差異，但這是拿地的一把尺子，保障項目利潤與規(guī)避風險。
圖：金地集團投資理念
多元業(yè)務協(xié)同，實現(xiàn)可持續(xù)低成本拿地
金地集團在土地獲取上除了公開市場招拍掛以外，還通過舊城改造、合作、收購等一系列多元化的拓展方式，獲取了豐富的土儲，2021年，投資方式以投資額計，金地集團非招拍掛拿地占比約49%，同比去年提升173%，多元化獲地能力顯著提升。
通過多元化業(yè)務的布局發(fā)展，內部的金地威新、金地體育等產業(yè)均實現(xiàn)了與地產的強強聯(lián)動，相繼在廣州、北京、惠州、武漢等地落子，助力城市運營戰(zhàn)略發(fā)展。
圖：金地集團產業(yè)聯(lián)動拿地典型項目列表
三、堅持精工筑造，強化科技賦能
隨著行業(yè)進入下半場，逐步回歸居住本質，倒逼企業(yè)回歸核心競爭力的塑造，其中“產品力”首當其沖。對于金地而言，在產品的打造上有著科學嚴謹、務實的“理科生”特質，始終秉持“科學筑家，智美精工”的產品理念。
科學筑家，引領產品品牌升級
2018年，針對當前消費升級時代下，消費者對住宅品質和品味要求越來越高，和關注健康和智能科技的新趨勢，金地集團提出“科學筑家，智美精工”的全新品牌理念。在一如既往強化金地集團產品的科技屬性之外，兼顧產品的智能、健康及居住感受和美學體驗，強化“智、美、精”三大品牌特質，通過人性化細節(jié)、科技創(chuàng)新、美學呈現(xiàn)、精益求精的品質打磨產品。在產品線上，金地集團已經形成了九大系列，滿足從剛需到高端各個不同層次的消費需求。
不隨波逐流，以實實在在產品及服務提升為核心
金地集團始終秉持“科學筑家”，聚焦客戶需求，以科技為引領，實實在在提升產品和服務。經過二十幾年的研發(fā)沉淀，形成諸如“Life智享家”、“五心精裝家”、“360°健康家”、“Flexible+”可選可變戶型等一系列通用標準化研發(fā)成果。
四大體系構筑“金地健康家”。疫情后期，居家防疫引發(fā)了人們對住宅與健康關系的思考，金地集團提出以家為圓心，從健康通行、健康環(huán)境、健康居家、健康服務四大體系來建立“金地健康家”全維體系，圍繞全維度社區(qū)生活場景，對社區(qū)生活動線、社區(qū)布局、社區(qū)配套設施、住宅空間設計、社區(qū)服務等方面進行全新升級，賦能人居。
建筑的數(shù)字化、工業(yè)化、定制化。理科生金地集團堅信，科學發(fā)展是企業(yè)在時代變幻中的安身立命之本。2019年，金地集團就專門成立BIM工作小組，從設計出圖到成本算量再到工程建造，將開發(fā)商、設計師、施工單位及各類相關方全部打通，以此實現(xiàn)建筑的數(shù)字化、工業(yè)化和定制化。
四、經營管理信息化，助力企業(yè)持續(xù)增長
早在2020年6月5日，金地集團董事長凌克在一次活動中提到，目前行業(yè)建設周期、資本的投入都達到某一個極限之后，企業(yè)要想繼續(xù)獲得新的“增長”，需要靠技術進步，“經營管理的信息化”則是地產公司未來實現(xiàn)高增長的關鍵能力之一。
構建“投產銷”一體化金地模式
作為精細化管理的代表性企業(yè)，金地集團在投資、開發(fā)、產品、營銷等各個環(huán)節(jié)多措并舉，持續(xù)強化精細管理，構建“投-產-銷一體化模式”，加強市場預判和提前調度的能力，降本增效成果顯著，主要體現(xiàn)在投資體系、運營管控、營銷管理等關鍵工作上：
在投資體系方面，金地集團建立了覆蓋宏觀經濟、行業(yè)政策、具體城市的數(shù)字化投資管理平臺，并通過大數(shù)據(jù)和算法模型，敏銳捕捉一線城市投資機會，降低出錯率、提升投資質量。
在運營管控方面，金地集團建立了開發(fā)周期“一城一圖”對標機制與“大中小”庫存管理體系。通過“一城一圖”正態(tài)分布管控評價體系，用當?shù)爻鞘袕哪玫氐介_盤均值進行管控，實現(xiàn)區(qū)域一線“一城一標準”的拿地到開盤的領先效率管理。目前，金地集團在大部分城市基本達到了開發(fā)效率前五的水平。
五、“三不”原則，扎實推進多元業(yè)務發(fā)展
近年來，由于市場環(huán)境發(fā)生變化，房地產行業(yè)由增量進入存量時代，開啟下半場，倒逼房企轉型多元化發(fā)展，但是多數(shù)房企或未找準賽道，或未投入堅持，多元化業(yè)務發(fā)展收效甚微。
作為早期布局多元化業(yè)務的企業(yè)之一，金地集團圍繞房地產開發(fā)主業(yè)為核心，形成了從房地產開發(fā)、金融、代建，到家裝、家居，再到后端的物管、商業(yè)、產園運營的全產業(yè)鏈布局。2021年金地集團的多元化板塊實現(xiàn)收入87.4億元，同比增長20.3%，占營收比重達10%。
（注：2021年報中物業(yè)出租收入為物業(yè)出租及其他收入）
金地集團在多元化布局上，始終堅持“三不”原則，既是對企業(yè)經營風險的把控，也是對“長期主義”經營的堅持。
“三不”原則，扎實推進多元業(yè)務發(fā)展
一是不盲目追風：不盲目跟隨長租、文旅、養(yǎng)老等行業(yè)熱點，堅持以效益為出發(fā)點，探索符合金地集團自身的多元業(yè)務發(fā)展及模式。
二是不盲目圈地：區(qū)別于多數(shù)房企，經營好業(yè)務本身，尋找集團增長的第二曲線，始終是金地集團多元業(yè)務發(fā)展的初衷，避免舍本逐末，陷入多元化發(fā)展失敗的漩渦。
三是不激進發(fā)展：不追求規(guī)模的快速擴張，尊重多元化業(yè)務的發(fā)展邏輯，堅持通過精細化經營和打磨，實現(xiàn)多元化業(yè)務的有質量增長。
多元業(yè)務發(fā)展成效顯著，均已邁入各領域第一梯隊
當下很多企業(yè)都開始轉型輕重并舉發(fā)展，對于金地集團而言，夯實住宅開發(fā)主業(yè)的同時延伸輕資產業(yè)務、強化服務與運營能力，應對變化的市場，實現(xiàn)行穩(wěn)致遠。
分業(yè)務來看，近幾年金地集團在持有運營物業(yè)、代建、物業(yè)等領域有較顯著成果。
物業(yè)更名升級，發(fā)力智慧物業(yè)
金地物業(yè)起步于1993年，近年來，金地集團啟動了“3+X”戰(zhàn)略布局，打造“三橫九縱”服務矩陣——“三橫”是根基，由點到面，從社區(qū)到城市，
2021年“金地物業(yè)”正式更名為“金地智慧服務”，充分挖掘“互聯(lián)網+物聯(lián)網”的科技應用。年報數(shù)據(jù)顯示，2021年金地智慧服務通過單項目拓展和收并購雙輪驅動，新增外拓合約面積超7,000萬平方米。截止2021年末合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達71%，非住業(yè)態(tài)占比達15%。目前金地物業(yè)重點發(fā)展住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、城市服務三大業(yè)務，從房屋租售、軟裝設計到社區(qū)經營、企業(yè)團餐等，管理業(yè)態(tài)向更廣闊服務范圍延伸。
行業(yè)調整期，最是考驗企業(yè)真實能力的時候，當下行業(yè)競爭格局發(fā)生較大變化，在此輪行情中得以存活下來的企業(yè)將迎來新的發(fā)展機遇。
作為一個堅定的長期主義者，金地集團始終堅持平衡發(fā)展、穩(wěn)健經營的戰(zhàn)略，擁有極強的抗風險能力，得以平穩(wěn)穿越周期；進入行業(yè)下半場，金地過往沉淀的投資能力、經營能力和產品能力等核心競爭力終將使其脫穎而出。
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