在新冠肺炎疫情持續(xù)蔓延，零售業(yè)態(tài)優(yōu)勝劣汰、升級(jí)調(diào)改，新消費(fèi)品牌、服務(wù)內(nèi)容迭出的影響下，中國(guó)零售市場(chǎng)日趨復(fù)雜和多樣化。作為消費(fèi)“底盤(pán)”的重要組成部分，中國(guó)零售物業(yè)的供應(yīng)和需求變化也是消費(fèi)走勢(shì)的“晴雨表”之一。
日前，戴德梁行發(fā)布《中國(guó)零售物業(yè)供應(yīng)/需求核心趨勢(shì)報(bào)告》，2022年上半年，受到疫情等因素超預(yù)期影響，截至2022年第二季度，中國(guó)16個(gè)主要城市的中高端商場(chǎng)存量達(dá)9720.2萬(wàn)平方米，平均租金錄得735.5元/平方米/月，環(huán)比下跌0.9%。一些原計(jì)劃于今年上半年入市開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心將推遲至今年下半年或2023年入市。
但與此同時(shí)，在零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)方面，隨著利好政策密集出臺(tái)，剛需型社區(qū)商業(yè)嶄露頭角，全渠道零售被持續(xù)關(guān)注，可持續(xù)發(fā)展受到重視，零售物業(yè)持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)和升級(jí)調(diào)改，為疫情后消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇持續(xù)做好準(zhǔn)備。在市場(chǎng)需求方面，新消費(fèi)品牌崛起、新式烘培引領(lǐng)風(fēng)潮、綠色消費(fèi)迎來(lái)新風(fēng)口、運(yùn)動(dòng)健身消費(fèi)持續(xù)走紅，為零售物業(yè)增添了發(fā)展新動(dòng)能，中國(guó)零售市場(chǎng)的長(zhǎng)期基本盤(pán)依然穩(wěn)健。
新技術(shù)助力商業(yè)模式創(chuàng)新
受新冠肺炎疫情的影響，消費(fèi)者對(duì)日常購(gòu)物的便捷性和安全性提出了更高的要求。社區(qū)商業(yè)利用新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)超市、菜市場(chǎng)、藥房、餐飲等到家到店服務(wù)一體，形成社區(qū)商業(yè)新的經(jīng)營(yíng)模式。
相較于區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心的“一站式”購(gòu)物和體驗(yàn)性，社區(qū)商業(yè)更專(zhuān)注于服務(wù)周邊幾公里范圍內(nèi)的居民，為他們提供日常生活所需的購(gòu)物環(huán)境、社交約會(huì)和親子娛樂(lè)場(chǎng)所。此外，隨著中國(guó)消費(fèi)者消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣的改變，社區(qū)商業(yè)采用新技術(shù)和創(chuàng)新商業(yè)模式，迎合不斷增長(zhǎng)的社區(qū)消費(fèi)需求。
隨著商務(wù)部等出臺(tái)政策，鼓勵(lì)一刻鐘便民生活圈的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)作為一刻鐘便民生活圈的重要組成部分，成為商業(yè)領(lǐng)域的當(dāng)紅賽道。
以上海為例，2022年4~5月，一些購(gòu)物中心與社區(qū)物業(yè)管理緊密合作，不僅保障了附近居民的生活物資供應(yīng)，提高了居民的滿(mǎn)意度，同時(shí)，有效幫助商戶(hù)在疫情期間正常營(yíng)業(yè)。
根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，未來(lái)三年，中國(guó)16個(gè)城市約31.3%的新增供應(yīng)零售項(xiàng)目為社區(qū)商業(yè)。
與此同時(shí)，疫情的反復(fù)以及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加速了零售行業(yè)的變革和升級(jí)。零售商與購(gòu)物中心積極布局全渠道零售、精細(xì)化流量及用戶(hù)運(yùn)營(yíng)、搭建私域會(huì)員體系，以及提升供應(yīng)鏈效率，從而優(yōu)化門(mén)店和購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)。
隨著科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為消費(fèi)者日常生活的一部分。以往所認(rèn)知的線(xiàn)上零售和線(xiàn)下零售已經(jīng)被全渠道零售所取代。線(xiàn)上零售和線(xiàn)下零售的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，才能提供給消費(fèi)者便捷、優(yōu)質(zhì)的商品與服務(wù)，從而營(yíng)造良好的購(gòu)物體驗(yàn)。尤其在后疫情時(shí)代，為了滿(mǎn)足消費(fèi)者任何時(shí)間、任何地點(diǎn)、任何方式購(gòu)物的需求，零售商與購(gòu)物中心業(yè)主積極搭建線(xiàn)上零售平臺(tái)，并且打造“千店千面”的線(xiàn)下零售場(chǎng)所，滿(mǎn)足不同消費(fèi)者多元化的消費(fèi)需求。
零售商與購(gòu)物中心業(yè)主除了建立線(xiàn)上零售平臺(tái)，提供商品配送到家服務(wù)外，還積極搭建集疫情防控管理場(chǎng)所碼、智慧停車(chē)場(chǎng)、會(huì)員交流社群、商品精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)、線(xiàn)下活動(dòng)推廣、會(huì)員積分優(yōu)惠和專(zhuān)屬優(yōu)惠券發(fā)放等功能于一體的線(xiàn)上會(huì)員體系。線(xiàn)上會(huì)員體系不僅能夠打破地理空間和營(yíng)業(yè)時(shí)間的限制，還可以提升門(mén)店和購(gòu)物中心的消費(fèi)者參與度。
為了滿(mǎn)足全渠道零售更靈活的供應(yīng)鏈要求，零售商和購(gòu)物中心不斷整合和優(yōu)化其供應(yīng)鏈體系。門(mén)店和購(gòu)物中心將深刻洞察消費(fèi)客群，以及他們的消費(fèi)行為和消費(fèi)偏好，建立具有高效反應(yīng)能力和以消費(fèi)者需求為基礎(chǔ)的供應(yīng)鏈體系，從而降低成本、提高運(yùn)營(yíng)效益。
“受新冠肺炎疫情、新消費(fèi)的崛起、可持續(xù)發(fā)展等因素的影響，品牌商和零售物業(yè)將不斷深入挖掘細(xì)分市場(chǎng)，創(chuàng)新商業(yè)模式，以滿(mǎn)足中國(guó)消費(fèi)者日益?zhèn)€性化與多元化的需求。”戴德梁行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理甄仕奇說(shuō)。
新品牌應(yīng)多元需求而生
近年來(lái)，伴隨中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大、智能科技的進(jìn)步、利好政策的密集出臺(tái)和雄厚資本的加持，品牌商與零售物業(yè)積極搶占新消費(fèi)市場(chǎng)風(fēng)口。
資本的加持之下，新消費(fèi)品牌成為了中國(guó)零售市場(chǎng)一股不可忽視的力量。據(jù)新消費(fèi)Daily不完全統(tǒng)計(jì)，2021年新消費(fèi)品牌共有842起投融資事件，共融資907.21億元，其中有140輪融資未披露金額。展望未來(lái)，預(yù)計(jì)2022年新消費(fèi)投融資金額可達(dá)到千億規(guī)模。
戴德梁行認(rèn)為，新消費(fèi)品牌成功與否，關(guān)鍵在于品牌戰(zhàn)略的制定、運(yùn)營(yíng)與執(zhí)行。新消費(fèi)品牌零售運(yùn)營(yíng)以數(shù)據(jù)為中心，建立主要依托大數(shù)據(jù)分析支撐的選品策略，從而能夠及時(shí)掌握最受當(dāng)?shù)叵M(fèi)者歡迎的產(chǎn)品，靈活調(diào)整各門(mén)店的產(chǎn)品組合，達(dá)到千店千面的效果。此外，通過(guò)與目標(biāo)消費(fèi)者的互動(dòng)，積累大量的交易數(shù)據(jù)，在深刻理解消費(fèi)者的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)的各核心環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新，從而提供差異化購(gòu)物體驗(yàn)。
在新品牌持續(xù)涌現(xiàn)中，從細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看，新烘焙、綠色消費(fèi)和運(yùn)動(dòng)健身正在引領(lǐng)風(fēng)潮，這也成為多地零售物業(yè)吸納的主力。
在餐飲業(yè)態(tài)方面，疫情的打擊、堂食的限制令非核心區(qū)域的小型餐飲收縮趨勢(shì)較為明顯，知名品牌或連鎖餐飲表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺。商場(chǎng)引入餐飲類(lèi)品牌時(shí)更注重有著較好環(huán)境及空間設(shè)計(jì)的中高端品牌和創(chuàng)新概念店，以為消費(fèi)者帶來(lái)更多元的體驗(yàn)。
在北京，今年以來(lái)，米其林一星餐廳“甬府”旗下品牌甬府尊鮮北京首店入駐國(guó)貿(mào)商城;萃泰北京首店在三里屯太古里開(kāi)業(yè)。在深圳，粵集·富貴飯店入駐卓悅中心，楠火鍋入駐壹方天地，阿嬤手作全國(guó)首家學(xué)堂概念店在歡樂(lè)港灣開(kāi)業(yè)，專(zhuān)注年輕化日料體驗(yàn)的摩打食堂深圳首店選址皇庭廣場(chǎng)。在杭州，霸王茶姬杭州首店落地湖濱銀泰in77，隨后陸續(xù)在國(guó)大城市廣場(chǎng)、慶春銀泰百貨店、蕭山萬(wàn)象匯、濱江寶龍城等多地開(kāi)出門(mén)店;瀘溪河陸續(xù)入駐中大銀泰城、湖濱銀泰in77、大悅城等多個(gè)購(gòu)物中心。
在休閑業(yè)態(tài)方面，為滿(mǎn)足消費(fèi)者多元化的消費(fèi)需求，各購(gòu)物中心一方面通過(guò)引入互動(dòng)場(chǎng)景、打造面向特定群體的主題街區(qū)等方式吸引客流。另一方面，自帶社交屬性的運(yùn)動(dòng)健身逐漸成為新一代消費(fèi)者潮流生活方式的代表。為抓住消費(fèi)領(lǐng)域的新紅利，購(gòu)物中心持續(xù)加碼，引入運(yùn)動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)和品牌。
今年以來(lái)，北京國(guó)貿(mào)商城攜手潮玩品牌泡泡瑪特舉辦全景式特展，朝陽(yáng)合生匯在21街區(qū)打造出主打年輕化的夜生活輕酒吧。健身頭部品牌超級(jí)猩猩在深圳開(kāi)設(shè)全國(guó)首家沉浸式體驗(yàn)健身場(chǎng)館。成都來(lái)福士廣場(chǎng)、凱德新南分別引入樂(lè)刻健身、百分百行動(dòng)健身等健身門(mén)店。全國(guó)首家李寧硬核籃球公園入駐杭州城西銀泰城，2500平方米沉浸式運(yùn)動(dòng)主題樂(lè)園大魯閣Plus入駐杭州濱江寶龍城，Hopo Snow城市滑雪空間、I Go Surfing室內(nèi)沖浪館落地奧體印象城。
關(guān)鍵詞： 零售物業(yè) 零售物業(yè)發(fā)展 零售市場(chǎng) 零售市場(chǎng)基本盤(pán)
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